著名经济学家的观点：未来十年房产将转变为耐用消费品

进入2026年下半年，京沪两地的新房与二手房挂牌价格依旧延续自2021年6月以来的调整趋势。租金市场尚未见到显著反弹，而万科在境内外债务上的处理进展持续牵动着市场的神经。此时，家庭面临的难题不再是“是否出手”，而是“这套房产究竟算不算一笔明智的投入”。在雪球平台上，资深研究者西峰结合他近二十年的地产行业经验提出了一个深刻的见解：房价实际上反映的是人们的影子价格，未来十年，房产将越来越像耐用消费品，而不再是一种被频繁押注并视为金融资产的东西。

西峰早年在华东地区负责土地扩展及战略业务，其中商业地产占据了他经验的主要部分。他参与了包括上海滨江凯旋门在内的多个标杆住宅项目的开发。正如他所言，房地产行业始终受到政策与舆论的双重压力，同时也是容易滋生泡沫的领域。

一、漫长上涨的隐性账单 qmh

中国家庭超过七成的资产配置在住宅上，全国住宅总市值曾一度接近500万亿元，占有形资产总量的一半以上。这种资产分布意味着一旦房价出现大幅波动，影响将不仅仅局限于某一特定区域，而会通过地方财政、金融机构乃至家庭消费，形成广泛波及。更有趣的是，不动产的换手率远低于股票市场，成交量1%至5%就能引起价格明显波动，这种稀薄的成交结构容易被短期资金放大，正因如此，各国在鼓励购房与警惕投机方面均保持着微妙的平衡。

自2015年至2021年6月，中国房地产经历了近80个月的单边上扬，销售总额突破80万亿元，甚至超过了2015年之前所有年份的累计销售。这种涨幅在过去数十年间无出其右，导致接下来的下行周期注定无法依赖以往三十至四十个月的短期经验。往年市场下跌的周期通常持续一年至一年半，随后购买力经过短暂调整便能重新集中，而这次需求端在漫长的上涨过程中已经提前消耗了大量潜力。

截至2026年秋，当前的调整超出了五年的时间，显然长于以往任何一次回落周期。在此背景下，很多人早期对调控政策的盲目信任让他们误以为正是政策的干预将售价拉回。然而，反过来看，如果价格短期内上涨过快，购买力将不可避免地出现枯竭，市场自然会自我调整，而不必依赖外部干预。有关房企风险与购房信心的关联，西峰引用调研发现一个有趣的现象：即使交付违约的概率仅为1%，购房者心里的折价却远远超出这一比例。许多报价被压至标价的七折以下，极端情况下甚至跌至两三折，1%的违约概率足以将潜在报价削减三成。这种非线性的风险规避心理，正是当前二手房与新房之间价差扩大的一大根源。 qmh

为了应对这一问题，西峰提出引入住房交付保险机制的思路，购房者只需缴纳约1%的保费即可覆盖交付违约风险。若保险公司能够基于充分披露的项目资料合理定价，这一制度层面并非不可实现。至于像北京和上海这些超大城市，租金明显下调并非完全由于房企的困境，更多是市场供需变化的结果。从他的监测数据显示，这两座城市都出现了规模可观的人口流出，部分居民因高居住成本和短期内就业收入压力，选择回到省会城市或故乡，以降低生活费用。

那么，房价到底与人口有何关联？西峰的回答是“对也不对”。在许多海外人口增长停滞或甚至萎缩的城市，房价并没有随之下滑，简单化的关联令问题变得肤浅。他更乐意用“房价是人的影子价格”来表达这一关系：城市房价的核心决定因素，实际上是最富有、最具创造力的那一小部分人的流入速度能否持续快于土地供应的增加速度。以上海为例，其官方常住人口约2500万，家庭总数在1000万左右，过去十几年年均新增住宅供应约为8万到10万套。如果按10万套推算，每年新房仅有1%的家庭能够购入。新房的定价很大程度上依赖富裕家庭，而与九成以上普通居民的收入曲线并无同频共振。

对于九成以上已经拥有住房的家庭来说，住房已占家庭财富的七成，面对的应重新审视的是财富配置的观念本身。 qmh

二、重新定义理想房产的供给逻辑

在2025年的政府工作报告中，首次将“理想房子”纳入国家层面的住房发展目标，提出安全、舒适、绿色、智能等方向。沿着这一思路发展，监管层的政策工具组合最近悄然转变，不再将住宅视为需要加以呵护的金融资产，而是按照耐用消费品的逻辑重塑交易规则、信贷制度和供应结构。

围绕这一新目标，住房和城乡建设部随后推出了一系列住宅设计与建造标准，包括更严格的隔音要求、加厚的楼板结构、更低的公摊比例等，某些城市甚至允许赠送阳台、飘窗以实现得房率超过100%的新规。在配套建设方面，存量商品房收储的扩张、保障性住房体系的完善、二手房流通摩擦成本的系统性降低，这些措施结合在一起，勾勒出一条不再依赖家庭加杠杆去消化库存的新道路。 qmh

随着刚需主力年龄段的人口规模进入了长达十余年的下降通道，城镇化率突破关键节点后年增速逐渐放缓，人均住房建筑面积也已逐渐逼近合理的上限。这些变化不是短期政策工具所能对冲的变量，而是由时间结构决定的长期趋势。虽然改善型需求还有释放的可能，但其边际收益逐渐递减，已不足以支撑市场的全面回暖。